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房地产企业“行走江湖”的财务秘密。。

原题:千亿奥林匹克花园的背后:房地产企业“行走江湖”的财务秘密很多。2019年首次进入千亿俱乐部的中国奥林匹克公园刚刚在2月底发布了盈利和幸福预测,但却意外落空。从3月3日起,一份匿名的卖空报告及其作者就一直与奥园在同一页。据介绍,近几年来,奥园通过“上市股票真实债务”、关联交易、出票协议等方式隐瞒了真实负债,利润增长近30亿元。3月5日晚间,奥园发布澄清公告,对报告进行回击,声明非控股股东权益、销售及募集、基金产品合规等问题。

房地产金融界人士指出,明股和房地产债在房地产业中屡见不鲜。通过自己的金融平台投资项目,也是很多房地产企业的经营方式。奥园是否违规,要看是否有自筹资金和出票协议。中国奥林匹克公园是近年来房地产的“黑马”,也是资本市场上炙手可热的房地产股。这份匿名报告给该公司即将发布的2019年财务报告蒙上了阴影。据做空报告显示,在双方“对峙”的情况下,奥园担心的是财务报表的非理性。一是奥园销售高速增长与净负债率不匹配;二是非控股股东权益与利润不平等。

近三年半,奥园非控股股东投资收益率仅为3.4%的底部,与碧桂园、富力、禹州等9家房地产企业相比,平均超过10%。据介绍,奥园通过信托、奥园股权投资基金等关联方,以“清股实债”的形式向子公司少数股东权益注入数百亿元贷款。一方面隐瞒真实负债率(300%以上),另一方面虚增利润30亿左右。但目前尚无确凿证据证明澳源与关联方之间存在出票协议。而这份报告也被一些投资者认为“非常不专业”,“根本不懂房地产”,因此缺乏力度。

面对质疑,澳园方面仍作出回应。3月5日晚,奥林匹克公园发布澄清公告。奥园表示,公司在项目层面引入了非控股股东(一般为原项目股东)。随着近几个会计年度物业交付和项目利润的结转,非控股权益逐渐得到体现。另一方面,房地产项目从取得项目到竣工交付一般需要2-3年左右,部分项目(如旧改项目)的项目周期可达5年以上。因此,在综合收益表和其他综合收益表以及综合财务状况表中,非控制性权益的表达存在时间差异。随着项目的推进,非控股股东的利润分配将逐步体现在相关项目的交付进度上。

这可以概括为:少数股东权益与利润的不平等是由于股份确认与结算不同步造成的,而不是低估了少数股东的利润。不过,奥园并未详细说明非控股股东的投资路径。同样,这一回应也没有让空方信服,于是关闭。卖空者表示,他们将向审计机构和监管部门提供相关信息,以便进一步调查,澳园还表示,将保留对相关机构和人员采取法律行动的权利。3月3日至9日,遭遇卖空的奥园股价下跌11.12%。这是中国奥林匹克公园第二次缺位。2019年7月,一位投资者发文质疑奥园虚假销售数据,导致其股价在一天内下跌8.61%。

此后,奥园发布澄清公告,董事局主席郭子文增持,令市场重拾信心。一般问题?与几年前被雪铁龙做空的恒大相比,奥园的做空并没有引起太多的关注。一位长期跟踪奥园的投资者表示,奥园的商业模式相当独特。一是以并购为主,竞价、拍卖、上市的很少。同时,管理层要求所有项目都要进行合并,而不是表外,因此资产负债表中有大量的少数股东权益。二是奥园实际利润大于当期报表利润。理解这种商业模式的人不会同意短报的观点。从分红的角度来看,奥园实现了股权分红与资本再投资的良好平衡。

根据财务报表的统计,奥园上市12年来,公司共分红11次。公司已将约1/3的利润分配给股东,累计派息38.73亿元,派息率31.17%。更多投资者认为,这份空头报告没有实质内容。因为对于房地产企业来说,在去年严格的信托监管之前,房地产“清股实债”的情况并不少见,这有利于企业拓宽融资渠道,降低财务杠杆,优化合并报表。对投资者来说,他们可以获得更高的利润。包括房地产龙头企业在内的大多数房地产企业都采用了融资方式。

房地产企业利用金融平台为自己的项目融资也很常见。那为什么奥园缺货呢?除了卖空报告的专业性,市场和投资者还是会问,与其他房地产企业相比,奥园有什么特殊性?有业内人士指出,2016年至2019年上半年,非控股股东权益比例分别为39%、62.6%、61.4%和62.1%。非控股股东权益比例过大,扩大了净负债率分母,掩盖了负债情况。很多房地产企业都在使用这种显性的股票债,但“奥园用得太狠了”。民生证券认为,虽然上市公司的实际负债不计入企业负债,但由于约定的固定收益,企业仍面临着从上市公司实际负债到期时开始的现金能力。

因此,在判断房地产企业偿债能力时,应将上市公司房地产债务规模作为衡量标准之一。易居智库研究中心主任严跃进指出,无论是房地产企业使用不动产债务还是永续债务来平滑财务报表,使用这些财务手段必须以公司的实际销售收入为基础,公司还必须确保现金流。奥园面临的风险是,未来的销售收入和预期不符,或者手中的现金不足以支付短期融资债务和利息,导致债务违约等。2月27日,奥园发布利好预测,2019年核心净利润超过50%,主要原因是结算面积增加。

上述做空报告显示,奥园非控股股东利润占比将大幅上升,导致归属于母公司的净利润明显低于预期。而投资者也在等着看,奥园的年度财务报表和管理层会给出怎样的答案。主编:秦淑玲。。

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